Arthur Kipps es un joven abogado cuya empresa lo envía a un lugar remoto para vender la casa de un cliente que acaba de fallecer. La gestión, aparentemente rutinaria, tropieza con ciertas dificultades: los vecinos se muestran reacios a hablar sobre la casa o a acercarse a ella; además, nadie está dispuesto a admitir la existencia de una mujer de negro que él está seguro de haber visto

Una familia descubre que espíritus oscuros han invadido su hogar después de que su hijo inexplicablemente cae en un sueño interminable. Cuando piden ayuda a un profesional, descubren que las cosas son mucho más personales de lo que pensaban.